Première étape d’un projet d’achat immobilier :

Avant de devenir propriétaire de votre maison, vous allez signer un avant-contrat. Il ne s’agit pas d’une simple formalité, il doit être rédigé avec le plus grand soin... Tous vos engagements sont déterminés dès sa signature.

L'avant-contrat constitue un véritable "contrat" et entraîne des obligations tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Il précise les conditions de la future vente et marque l'accord des parties. L'acte authentique qui matérialise l’achat définitif, ne fait que finaliser ce qui a été prévu dans l'avant contrat.

Une promesse de vente ou un compromis ?

La promesse de vente engage le vendeur auprès du bénéficiaire (potentiel acquéreur) à vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Pendant la durée de la promesse, le vendeur ne pourra ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à quelqu'un d'autre.

Le bénéficiaire de la promesse dispose, pendant la durée de la promesse, d’une option. Il peut la lever, auquel cas il achète, ou non, dans ce cas le vendeur récupère la libre disposition de son bien. La durée de validité de la promesse est déterminée par les parties dans la promesse de vente. Le compromis engage vendeur et acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Ils ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre et l'acquéreur ne peut plus se désister.

Pourquoi recourir au notaire dès l'avant-contrat?Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois en vigueur, la rédaction de l'avant-contrat ne peut pas s'improviser. D'où l'utilité de recourir à un notaire. Il collectera des informations indispensables au bon déroulement de la transaction.

L'avant-contrat doit être précis. Aucun élément ne doit être négligé, car la rédaction de l'acte de vente s'appuiera sur lui. Il précise notamment la désignation et description du bien, les charges (hypothèque, servitudes...), le prix de la vente, les conditions suspensives, les modalités de jouissance…

Les conditions suspensives sont des conditions prévues dans l'avant-contrat qui, si elles ne se réalisent pas, le rendront sans effet. La condition doit être précise, future, incertaine et indépendante de la volonté des parties à l'avant-contrat. Le plus souvent, il s'agit de conditions liées à l'obtention d'un financement ou d'un permis de construire, l'absence de préemption par la commune, un locataire...

C’est également dès le stade de l’avant-contrat que le vendeur a l’obligation de produire les diagnostics techniques concernant son bien (amiante, DPE, termites, mérules, état des risques...) pour informer l’acquéreur.

C’est pour toutes ses raisons, que le recours au notaire dès le stade de l’avant-contrat est sécurisant.

L'avant-contrat : délai de réflexion ou rétractation

L’acquéreur est protégé par la loi, il a la possibilité de revenir sur son engagement d’acheter, sans se justifier, dans la cas suivant :

Si un avant-contrat a été établi, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation pendant 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant contrat. Si l'acte authentique de vente n'a pas été précédé d'un avant-contrat, le projet d'acte de vente est envoyé à l'acquéreur. La réception de ce document est le point de départ d'un délai de réflexion de 10 jours. La vente ne pourra être signée chez le notaire qu'après l'expiration de ce délai. Ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement le projet d'acte de vente et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi être utile pour vérifier certains éléments auprès de votre notaire, ou de la mairie (projets d'urbanisme...).

Par Anne LIVENAIS-CHEVALIER